Wynajem mieszkania zamiast kupna? Rynek najmu znów na fali

Drastycznie drożejące kredyty, niepewność gospodarcza i polityczna, fala migracji ze wschodu – wszystkie te czynniki przesuwają zainteresowanie klientów rynku mieszkaniowego z kupna na wynajem. Czynsze mocno idą w górę, trend rosnący widać od początku roku. Rynek należy do wynajmującego, najemcy są w gorszej pozycji, bo popyt na mieszkania do wynajęcia przewyższa podaż.

Wyraźne przesunięcie w kierunku wynajmu jest zauważalne, jeśli spojrzeć na wzrosty stawek za mieszkania. Czynsze szły co prawda w górę przez cały zeszły rok, ale przyspieszyły po pierwszych podwyżkach stóp procentowych NBP, a więc jesienią zeszłego roku i z początkiem tego roku, gdy okazało się, że pieniądz pożyczony z banku nadal bardzo szybko drożeje.

Popularny wynajem

Wynajem w przypadku wielu osób rozważających kupno własnego M, stał się koniecznością z racji topniejącej zdolności kredytowej i rosnących rat. Przypomnijmy, że od jesieni zeszłego roku do teraz podstawowa stopa procentowa NBP wzrosła z niemal zera do 6 proc. Do tego trzeba dodać marżę bankową i prowizję, by uzyskać całkowity koszt kredytowania. Dziś RRSO przeciętnego kredytu na 30 lat wynosi około 8,5 – 10 proc.

Taki stan rzeczy oczywiście drastycznie przekłada się na zdolność kredytową. Dla przykładu – jeśli na koniec kwietnia modelowa rodzina średnio zarabiających mieszkańców Warszawy z dzieckiem, chciała zaciągnąć kredyt, mogła uzyskać finansowanie w wysokości  nieco ponad 400 tys. zł. Wg analityków PKO BP, rok temu byłoby to ponad 1,1 mln zł.

Z analizy ekspertów banku wynika, że zdolność kredytowa modelowych odbiorców zmniejszyła się aż o ponad połowę w porównaniu do minionych 12 miesięcy, z czego w 2/3 odpowiada za to wzrost stóp procentowych, a w 1/3 rekomendowane bankom przez KNF zasady wyliczania tejże zdolności. W Katowicach, czy Krakowie w zeszłym roku średnio zarabiająca rodzina z dzieckiem mogła dostać nawet 1 mln zł kredytu na 25 lat. Teraz jest to 400 tys. zł. W ujęciu procentowym zdolność kredytowa dla mieszkańców tych miast spadła o ponad 50 proc. W Warszawie spadek jest blisko 60–procentowy. Zaznaczmy, że od momentu, kiedy raport został opublikowany stopy procentowe NBP poszły jeszcze do góry.

Kredyty mieszkaniowe – spada liczba wniosków

Taka sytuacja musi uderzać w popyt na mieszkania i kredyty mieszkaniowe – i uderza. Widać to było już w pierwszym kwartale roku. Wg ekspertów PKO BP w lutym liczba wniosków kredytowych spadła aż o 36,3% r/r, a w marcu o 5,9% r/r.

Z danych Amron – Sarfin wynika, że w I kwartale br. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych wyniosła 47 767 i była niższa aż o 25,27% niż w poprzednim kwartale i niższa o 16,45% od wyników I kwartału zeszłego roku. Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych wyniosła 16,932 mld zł, co oznacza spadek o 24,59% w odniesieniu do IV kwartału ubiegłego roku oraz o 5,36% do analogicznego okresu zeszłego roku.

Tak więc rosnące zainteresowanie wynajmem  w wielu przypadkach jest po prostu koniecznością, wynikającą z niemożności zakupu mieszkania na własność. Rynek wynajmującego już przed pandemią kształtowany był w dużej mierze przez rzesze obcokrajowców ze wschodu, którzy u nas pracowali. Zainteresowanie wynajmem – zwłaszcza krótkoterminowym – spadło co prawda mocno w pierwszym okresie pandemii, ale popyt szybko się odbudował i dziś przekracza już poziom z 2019 roku, zwłaszcza że od lutego do Polski przyjechało kolejne kilka milionów osób z ogarniętej wojną Ukrainy.

Czynsze na drożdżach

Z ostatniego raportu Amron Sarfin za I kw. 2022 wynika, że tylko w ciągu kwartału czynsze najmu mieszkań w Warszawie wzrosły aż o ponad 8 proc., a wzrost stawek rok do roku wyniósł aż ponad 23 procent. Najwyższe kwartalne wzrosty odnotowano we Wrocławiu, gdzie w ciągu kwartału mieszkania podrożały o ponad 10 proc., a rok do roku o 22 proc. W Katowicach roczny wzrost stawek wyniósł aż ponad 27 proc.

Mapka 1 Czynsze najmu (źródło: Amron Sarfin, raport za I kw. 2022)

Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl