Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – sierpień 2022 r.

Uwaga potencjalnych nabywców mieszkań zwrócona jest obecnie na ceny. Na zapowiadaną przez niektórych analityków i ekspertów radykalną obniżkę cen liczą zwłaszcza ci, którzy muszą posiłkować się kredytem. Ich możliwości finansowe drastycznie się skurczyły wskutek wzrostu stóp procentowych oraz zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w lipcu banki udzieliły zaledwie 9 tys. kredytów mieszkaniowych. Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 24 tys.

Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W lipcu było ich nieco ponad 14,1 tys., czyli o blisko 28% mniej niż w czerwcu i aż o blisko 68% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W BIK mówią wręcz o „apokalipsie w kredytach mieszkaniowych”.

Sprzedaż mieszkań

Z sierpniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2457 mieszkań, co jest wynikiem lepszym od lipcowego o 3%. Oczywiście w porównaniu z sierpniem 2021 r. sprzedaż była mniejsza, i to aż o 45%.

Jednak choć w sierpniu wyniki sprzedażowe deweloperów były nieznacznie lepsze niż w lipcu, to wciąż nie dorównują tegorocznej średniej miesięcznej, która wynosi 2851 mieszkań. Dodajmy, że ubiegłoroczna miesięczna średnia w analogicznym okresie to 4490 lokali.

O dużym spadku sprzedaży nowych mieszkań można mówić w przypadku Poznania i Łodzi. W stolicy Wielkopolski w czerwcu i lipcu deweloperzy mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Tymczasem sierpień przyniósł jej załamanie, i to aż o 56%. Liczba zawartych umów deweloperskich jest mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią Covid-19. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl fatalne wyniki odnotowali też deweloperzy z Łodzi, u których po lipcowym wzroście o 32%, sprzedaż w sierpniu spadła o 37%. Nie zostało również śladu po lipcowym ożywieniu sprzedażowym w Gdańsku, gdzie wolumen sprzedanych mieszkań w tym czasie skurczył się o 19%. Tak słaby wynik nie był notowany w tym mieście od blisko dwóch lat.

Tradycyjnie warto zwrócić jednak uwagę, że sytuacja popytowa w poszczególnych miastach wciąż jest bardzo zróżnicowana. Rosnące oprocentowanie kredytów nie wszędzie zmniejszyło popyt. Warszawscy deweloperzy mogli cieszyć się w sierpniu ze wzrostu sprzedaży o 25%. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu i Katowicach. Sprzedaż wzrosła tam o odpowiednio: 32% i 58%, przy czym w obu tych miastach lipiec był słabszy sprzedażowo niż czerwiec. Natomiast w Krakowie sierpień przyniósł stabilizację po lipcowym ożywieniu popytowym.

We wszystkich największych miastach koniunktura jest jednak dużo gorsza niż przed rokiem. W okresie 8 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 22,8 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%) i Gdańsku (o 42%).

Podaż mieszkań

W sierpniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2557 mieszkań, czyli o 15% mniej niż w lipcu.

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło dwukrotnie więcej nowych ofert niż w maju, lipiec i sierpień przyniosły wygaszenie aktywności podażowej części firm deweloperskich. Warto przypomnieć, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „zdążyć” przed wchodzącą w życie od 1 lipca br. nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Widać jednak, że deweloperzy starają się dostosować swoją aktywność inwestycyjną do popytu. W sierpniu o ponad 70% zmniejszyły nową podaż poznańskie i wrocławskie firmy deweloperskie. 20% spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży odnotowano w Krakowie, zaś w Katowicach rynek deweloperski stanął w miejscu. Wprowadzono tam dosłownie pojedyncze lokale.

Są też jednak i takie miasta – Warszawa, Gdańsk i Łódź – w których deweloperzy postanowili uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży większą niż w lipcu liczbę mieszkań. W Warszawie było ich o 42% więcej, a w Gdańsku – nawet przeszło dwukrotnie więcej niż miesiąc wcześniej.

Warto zwrócić uwagę, że tylko w 2 z 7 analizowanych miast – w Warszawie i Gdańsku – deweloperzy wprowadzili w sierpniu do sprzedaży więcej mieszkań niż ich sprzedali. W pozostałych miastach dostarczyli ich na rynek zbyt mało w stosunku do potrzeb.

Sytuacja podażowo-popytowa wygląda zdecydowanie lepiej z punktu widzenia kupujących, jeśli porównamy liczbę mieszkań wprowadzonych do sprzedaży i sprzedanych w okresie 8 miesięcy. Nadwyżkę nowej podaży nad popytem zaobserwowaliśmy niemal we wszystkich największych metropoliach. Wyjątkiem był Kraków, gdzie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek była minimalnie mniejsza niż sprzedanych.

Sierpień zakończył się 3% wzrostem oferty w porównaniu z lipcem. Było w niej łącznie ponad 36,3 tys. mieszkań, co oznacza, że sierpniowa oferta była o 19% większa od ubiegłorocznej.

Warto pamiętać jednak o tym, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Poznaniu odnotowano w sierpniu 7% spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Kupujący mieli tu do wyboru niespełna 3,5 tys. mieszkań. Z kolei w Katowicach oferta skurczyła się o 5% do 1,4 tys. mieszkań. Nieznacznie mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Warszawie i Gdańsku.  W stolicy na kupujących czekało niemal 11,6 tys. lokali. Warto podkreślić, że tak duży wolumen nowych mieszkań w tym mieście był ostatnio w 2020 r.

Ceny mieszkań

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że sierpień przyniósł stabilizację średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich w Warszawie i Katowicach. W Krakowie, Gdańsku, Łodzi i Poznaniu mieszkania podrożały nieznacznie, bo tylko średnio o 1% w przeliczeniu na metr kwadratowy. Za to we Wrocławiu średnia poszła w górę aż o 3%.

Choć wyczekiwanego przez potencjalnych nabywców spadku średnich cen ofertowych jeszcze nie widać, to warto odnotować, że coraz więcej firm deweloperskich proponuje kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy, takie jak wyposażenie kuchni lub miejsce parkingowe w cenie mieszkania. Przy czym promocje, które w pewnym względzie oznaczają de facto obniżkę cen, obejmują raczej tylko wybrane inwestycje lub pojedyncze lokale.

Z kolei przyczyną wahnięć średniej ceny m kw. w górę może być nie tylko wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży drogich mieszkań, ale także wyprzedanie najtańszych. Taką sytuację zaobserwowano we Wrocławiu. W sierpniu, w sprzedaży pojawiły się tam mieszkania ze średnią przeszło 16,3 tys. zł za m kw., czyli znacznie odbiegającą od średniej w ofercie, która sięgnęła 11,8 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9,5 tys. zł wynosiła średnia cena metra mieszkań sprzedanych. W ofercie wrocławskich deweloperów skurczył się więc z 45% do 42% udział mieszkań w cenie do 10 tys. zł za m kw., a z 30% do 33% wzrósł w niej udział lokali z ceną powyżej 12 tys. zł za metr.

W skali roku zmiany w strukturze cen są jeszcze bardziej widoczne. Dzięki temu można dostrzec zjawisko, jakim jest szybko kurcząca się, w największych miastach, oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy powodują, że poprzeczka cenowa wciąż idzie w górę. W ciągu ostatnich 12 miesięcy we wszystkich największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.