Stopy NBP najwyżej od 20 lat. Czy to już koniec ich windowania?

Po przerwie wakacyjnej Rada Polityki Pieniężnej podniosła już po raz jedenasty z rzędu stopy procentowe NBP. Tym razem prognozy obstawiały wąski zakres ruchu w granicach 25-50 pb. Ostatecznie główna stopa poszybowała o ćwierć pp. do poziomu 6,75 proc., lokując się najwyżej od 20 lat.

Najnowszy odczyt inflacji na poziomie 16,1 proc. raczej nie pozostawiał wątpliwości co do konieczności kolejnego ruchu RPP we wrześniu. Tym razem prognozy nie wybiegały poza zakres 25-50 pb. Przy obserwowanej dynamice drożyzny najbardziej zasadnym krokiem wydawać się mogła zwyżka stopy referencyjnej w wyższym wymiarze. Tym bardziej, że z samego gremium RPP docierają na rynek prognozy wzrostu inflacji w kilkumiesięcznej perspektywie do, bagatela, 20 proc. W przypadku materializacji podobnego scenariusza, zresztą dosyć prawdopodobnego w okolicznościach proinflacyjnych inicjatyw rządu, zakończenie cyklu na poziomie 7 proc. nie wydaje się niestety stuprocentowo pewne.

RPP decydując o kolejnych poziomach procesu windowania kosztu rodzimego pieniądza działa pod nieubłaganie rosnącą presją położenia pomiędzy przysłowiowym młotem a kowadłem. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl z jednej strony wymiar głównej stopy bliski 7 proc. wydaje się już nie do udźwignięcia bez pomocy państwa dla dziesiątków tysięcy kredytobiorców hipotecznych i groźny dla koniunktury gospodarczej, z drugiej natomiast niedostateczny do zwalczania rekordowej dynamiki wzrostu cen.

Przy obecnej wartości stopy referencyjnej, zakładając wzrost stawki WIBOR 3M do 7,3 proc. do końca września, dynamika rat kredytów mieszkaniowych w stosunku do okresu sprzed podwyżek przekracza już na dobre 100-proc. od jesieni ub. roku. Rata kredytu o wartości 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat z marżą równą 2 proc. wzrośnie już licząc od początku października ub. roku z poziomu 1141 zł do 2479 zł. Natomiast miesięczna spłata analogicznego zobowiązania w wysokości 600 tys. zł poszybuje z 2281 zł do 4958 zł, a więc już o 117 proc. Jednak zwyżka rat licząc od poprzedniego poziomu wyniesie w granicach kilkudziesięciu zł, nie powinna więc już drastycznie pogorszyć sytuacji zadłużonych pod hipotekę.

Tymczasem tradycyjnie już najbardziej efektownym skutkiem marszu stóp procentowych w górę jest koniunkturalna zapaść statystyk kredytów mieszkaniowych. Indeks BIK popytu na kredyty mieszkaniowe w sierpniu uległ załamaniu o 72,9 proc. w relacji rok do roku, natomiast wolumen wnioskujących o kredyt zniżkował o blisko 71 proc. do zaledwie 12,4 tys., czyli do absolutnie najniższego poziomu w monitorowanej przez BIK od 2007 roku historii.

Może to oznaczać, że z kupna mieszkania rezygnują już nie tylko osoby pozbawione zdolności kredytowej wskutek wzrostu stóp, ale także ci, którzy zdolnością kredytową wciąż dysponują. Decyduje w tym przypadku narastająca niepewność o przyszłość, w tym obawa przed dalszą zwyżką kosztu rodzimego pieniądza, a także coraz częściej komunikowane prognozy spadku cen mieszkań.

Tymczasem z najnowszych danych serwisu BIG DATA RynekPierwotny.pl. wynika, że nadzieje na załamanie cen nowych mieszkań wciąż dalekie są od materializacji. W sierpniu umiarkowane wzrosty stawek ofertowych w relacji miesiąc do miesiąca zanotowano niemal na wszystkich głównych rynkach kraju, z wyjątkiem Warszawy, gdzie korekta wyniosła ułamek procenta.

Jednak sytuacja na rynku kredytowym coraz dotkliwiej uderza w sprzedaż mieszkań deweloperskich. Ostatni raport  BIG DATA RynekPierwotny.pl. informuje o sierpniowym wyniku sprzedaży nowych mieszkań w liczbie zaledwie 2,5 tys. lokali na siedmiu największych rynkach kraju. Oznacza to spadek rok do roku aż o 45 proc.

Taki stan rzeczy wymusza na deweloperach ograniczanie podaży nowych lokali. W efekcie w pięciu aglomeracjach na siedem monitorowanych liczba mieszkań wprowadzonych do oferty w sierpniu była wyraźnie mniejsza od wolumenu lokali sprzedanych. Już w kilkumiesięcznej perspektywie grozi to niebezpiecznym spadkiem oferty deweloperskiej, co wymusiłoby dalsze przyśpieszenie wzrostów cen, jeszcze bardziej komplikując i tak coraz trudniejszą sytuację rynkową.

Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl