Nowe „M” w stolicy poniżej 7 tys. zł za m kw.? Ekspert: znalezienie graniczy obecnie z cudem

Luty 2021 r. był dla warszawskich deweloperów okresem żniw. Za to kupujący nie mają powodu do radości, bo skurczyła się oferta mieszkań. Ubyło zwłaszcza takich z ceną 8-10 tys. zł za m kw., a więc niższą od średniej, która w stolicy przekracza 10,7 tys. zł za metr.

W lutym warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 654 mieszkania, w tym kolejne pule w rozpoczętych wcześniej inwestycjach. Wśród wprowadzonych na rynek są zarówno mieszkania w segmencie premium, jak i popularnym. Np. luksusowe apartamenty w cenie 38 tys. zł za m kw. zaoferowała firma Ghelamco w inwestycji Flisac Apartamenty Powiśle na rogu ulic Tamka i Wybrzeże Kościuszkowskie. Są to obecnie najdroższe mieszkania na warszawskim rynku pierwotnym. Z kolei w inwestycji firmy Napollo Miasteczko Brzeziny przy ulicy Hemara na Białołęce na chętnych czekają lokale z ceną poniżej 8 tys. zł za m kw.

– Niestety, graniczy obecnie z cudem znalezienie nowobudowanych mieszkań, których cena metra kwadratowego nie przekracza 7 tys. zł – komentuje ekspert GetHome.pl Marek Wielgo.

Co gorsza, tych tańszych lokali trafiło w lutym na warszawski rynek zdecydowanie mniej niż zostało w tym okresie sprzedanych. Podobnie było z mieszkaniami w przedziale cenowym 8-10 tys. zł za m kw. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że to właśnie one sprzedawały się najlepiej. W całym miesiącu znalazło nabywców w sumie aż 2059 mieszkań!

– Oczywiście ta liczba może nie oddawać w pełni rzeczywistości. Np. część ofert zniknęła, bo mieszkania zostały na jakiś czas zarezerwowane. Wielu kupujących nie zawrze umowy deweloperskiej nie upewniwszy się, czy dostanie kredyt – zauważa Marek Wielgo.

Z drugiej strony, część deweloperów może utrzymywać w ofercie sprzedane mieszkania. Po co? Żeby stwarzać pozory dużego wyboru.  – Gdy zadzwonimy do biura sprzedaży możemy usłyszeć, że interesujące nas mieszkanie zostało właśnie sprzedane, ale firma ma dla nas równie ciekawą propozycję w innej inwestycji – mówi ekspert GetHome.pl.

Nie zmienia to faktu, że w ostatnich miesiącach oferta nowych mieszkań w Warszawie bardzo mocno się skurczyła. Na początku 2020 r. deweloperzy oferowali ich ponad 12 tys., zaś pod koniec lutego 2021 r. – ok. 9,6 tys. Ten spadek to głównie efekt pandemii COVID-19 i związane z nią obawy przed załamaniem się popytu.

– Deweloperzy nauczyli się już tak dawkować podaż, żeby w razie kryzysu nie zostać z tysiącami pustostanów. Ponadto w takim przypadku raczej spowolnią tempo sprzedaży niż radykalnie obniżą ceny mieszkań, a w efekcie swoje marże – komentuje Marek Wielgo.

Ekspert GetHome.pl nie wyklucza, że w kolejnych miesiącach deweloperzy wprowadzą na rynek większą pulę mieszkań, mimo iż początek roku przyniósł mało budujące dane dotyczące liczby rozpoczynanych mieszkań – GUS odnotował ich w styczniu w Warszawie tylko 1154, czyli aż o ponad jedną czwartą mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Z drugiej strony deweloperzy odnotują też najpewniej fakt, że – mimo pandemii COVID-19 – od kilku miesięcy Polacy coraz chętnie sięgają po kredyty mieszkaniowe. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w lutym banku udzieliły ok. 19,8 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli minimalnie więcej niż przed rokiem. Ponadto aż o blisko jedną dziesiątą więcej było złożonych wniosków kredytowych, co prawdopodobnie zaowocuje wzrostem liczby udzielonych kredytów w marcu i kwietniu.

Czy może to oznaczać wzrost cen? Niekoniecznie. W analizach wykorzystujących ich średnią trzeba uwzględnić zmieniającą się strukturę cenową mieszkań. Np. jeśli deweloperzy zaczną wprowadzać do sprzedaży dużo mieszkań z segmentu popularnego, a niewiele luksusowych, to ta średnia może spaść. W Warszawie średnia cena ofertowa na koniec lutego wynosiła ok. 10,7 tys. zł za m kw. Niewielkim pocieszeniem dla kupujących może być jednak fakt, że ponad połowa oferowanych lokali ma niższą cenę. Bez problemu znajdziemy takie za 7-8 tys. zł za m kw. Gdzie?

Trzeba ich szukać głównie na obrzeżach Warszawy, czyli w takich dzielnicach jak Białołęka, Rembertów, Ursus, Wawer i Wesoła. Dla porównania, średnia cena sprzedawanych przez deweloperów mieszkań w Śródmieściu wynosi niemal 23,5 tys. zł za m kw. Na mieszkania z ceną poniżej średniej raczej nie ma co liczyć na Woli, Ochocie czy Żoliborzu.

Mamy też i dobrą wiadomość dla potencjalnych nabywców. Najwięcej wprowadzonych na rynek mieszkań w lutym to lokale dwu- i trzypokojowe, na które jest największy popyt. W ofercie deweloperskiej jest ich wciąż najwięcej.

Więcej o sytuacji na rynkach mieszkaniowych największych miast w lutym 2021 r. w raporcie: Ceny mieszkań luty 2021