Ile kosztuje utrzymanie mieszkania w Polsce?

Ile zapłacisz za wynajem mieszkania, a ile za czynsz do spółdzielni, wodę, śmieci i podatek od nieruchomości? Kwoty będą się różnić w zależności od miejscowości, w której mieszkasz. Ile kosztuje nas utrzymanie mieszkania? Sprawdziliśmy to.

Symulacja kosztów będzie dotyczyć czterech wiodących rynków mieszkaniowych w Polsce, a więc Wrocławia, Warszawy, Krakowa, Poznania. Wzięliśmy pod uwagę czynsze najmu, potencjalne czynsze administracyjne mieszkań (w oparciu o stawki bazowe czynszów mieszkań komunalnych ), wysokość podatku od nieruchomości, opłat za wywóz śmieci i za zimną wodę oraz ścieki.

Ile za wynajem mieszkania?

Czynsze najmu na wolnym rynku ustalane są wedle uznania wynajmujących. Nie dysponujemy precyzyjnymi danymi o ich wysokości, dodatkowo sprawę utrudnia epidemia koronawirusa, która sporo namieszała na tym rynku. Przyjmuje się, że w wyniku odpływu części klientów, w największych miastach ceny nieco spadły.

Wedle ostatnich danych analitycznych, które udostępnia Amron – Sarfin (raport dla Związku Banków Polskich za I kw. 2020) najdroższym rynkiem najmu w Polsce jest Warszawa. Średni czynsz najmu mieszkania wynosi tu 1891 zł, we Wrocławiu średnia płatność wynosi 1600 zł, w Krakowie jest to 1500 zł, a w Poznaniu 1300 zł.

Czynsz najmu to nie wszystko. Każdy najemca musi jeszcze opłacić czynsz administracyjny.

Ile za czynsz administracyjny?

Nie dysponujemy uśrednionymi danymi dotyczącymi wysokości czynszów administracyjnych w polskich miastach. Zebranie takich danych wymagałoby informacji od wielu spółdzielni mieszkaniowych, wspólnot, gmin, które zarządzają zasobem komunalnym.

Pamiętajmy też, że na czynsz, który ostatecznie dostaje najemca do zapłaty, składają się nie tylko koszty związane z administrowaniem budynkiem, ale też koszty opłat za prąd w częściach wspólnych, fundusz remontowy, koszt wywozu śmieci, koszt wody i ścieków, koszty ogrzewania.

Pewnym wyznacznikiem poziomu czynszów – bez opłat za wodę, śmieci i ogrzewanie – mogą być czynsze, jakie muszą płacić lokatorzy mieszkań komunalnych. Są one czymś pośrednim między czynszem najmu mieszkania a czynszem administracyjnym, bowiem w opłatach zawarte są już koszty związane z zarządzaniem obiektem, koszty konserwacji, remontów itp. Natomiast pozostałą składową są opłaty wynikające ze zużycia mediów przez najemcę.

Aktualnie spośród czterech miast, które podlegają naszej analizie, najwyższą stawkę bazową czynszów za mieszkania komunalne ma Kraków – 10,2 zł za metr kwadratowy. Wyjściowy czynsz (bez mediów) do opłacenia za 50 metrowe mieszkanie wynosi więc w tym mieście 510 zł. Do tego trzeba doliczyć zużycie  wody, ogrzewanie, wywóz śmieci. Osobno płaci się za prąd, Internet, telefon, telewizję.

Co ciekawe – Warszawa okazuje się miastem z najniższymi czynszami komunałek. Stawka bazowa wynosi aktualnie 8,13 co daje 406 zł za 50 – metrowe mieszkanie. We Wrocławiu stawka wyjściowa do obecnie 8,4 zł, a więc koszt opłaty czynszowej to 420 zł (kolejna podwyżka od stycznia 2021 da stawkę 8,9 zł co przełoży się na czynsz bez mediów w wysokości 445 zł. W Poznaniu stawka bazowa to 8,8 zł, a czynsz za 50 metrowe mieszkanie bez zużycia mediów wyniesie 440 zł.

Media w czynszu

Do kwot, które podaliśmy powinniśmy doliczyć opłaty niezależne od wynajmującego/administracji. Taką opłatą będzie

• koszt wywozu śmieci. W Warszawie od marca tego roku, po dużej podwyżce, gospodarstwo domowe w budynku wielorodzinnym za wywóz śmieci płaci 65 zł miesięcznie. We Wrocławiu system wyliczania opłat za śmieci jest bardziej skomplikowany – uzależniony jest od metrażu przypadającego na jedną osobę w gospodarstwie domowym. Zakładamy, że w naszym gospodarstwie domowym, na 50 metrach kwadratowych żyją dwie osoby, co oznacza, że na jedną osobę przypada 25 mkw. W takiej sytuacji stawkę opłat za śmieci wylicza się mnożąc 1,20 zł (ostatnia uchwalona podwyżka) razy liczbę mkw. mieszkania. Za 50 metrów kwadratowych da nam to opłatę wynoszącą 60 zł. W Krakowie na razie obowiązują stare stawki za wywóz śmieci, wynoszące 29 zł za gospodarstwo dwuosobowe, ale wszystko wskazuje na to, że szykuje się podwyżka o blisko 100 proc. Miasto chce wprowadzić stawkę 27 zł od osoby dla gospodarstw domowych w budynkach wielorodzinnych, przy segregacji śmieci. Dałoby to opłatę w wysokości 54 zł. Na tle wyżej wymienionych miast bardzo korzystnie wypada Poznań. Tam stawka za śmierci w budynkach wielorodzinnych uzależniona jest od liczby mieszkań w budynku. Jeśli są w nim maksymalnie 4 mieszkania, wtedy 1 osoba płaci 16 zł za śmieci, jeśli mieszkań jest więcej, stawka za osobę wynosi 14 zł. Przyjmujemy że nasza dwuosobowa rodzina na 50 mkw. żyje w budynku wielorodzinnym typu blok, gdzie jest znacznie więcej mieszkań niż 4, tak więc zapłacą za śmierci „jedyne” 28 zł. Oczywiście wymogiem jest segregacja.
• Woda i ścieki – We Wrocławiu metr sześcienny zimnej wody i ścieków kosztuje 11,79. Biorąc pod uwagę, że statystyczny Polak zużywa około 100 litrów wody dziennie, przez 10 dni zużyjemy metr sześcienny (1000 litrów), czyli kubik wody. Miesięcznie więc woda będzie kosztowała we Wrocławiu 35,37 od osoby. Dwie osoby zapłacą nieco ponad 70 zł. Mowa o zimnej wodzie.

W Warszawie metr sześcienny zimnej wody i ścieków to wydatek 9,85 groszy. To daje miesięczny wydatek dla dwojga, przy założonym zużyciu, w wysokości 59 zł.

W Krakowie stawka wynosi 10,33 zł za metr sześcienny, a więc koszt dla dwójki lokatorów to 62 złote. W Poznaniu stawka wynosi 11,29 – koszt hipotetycznego rachunku kształtowałby się na poziomie niecałych 68 zł miesięcznie

• Ogrzewanie – Zakładamy, że nasza rodzina korzysta z centralnego ogrzewania, dostarczonego przez miejscową elektrociepłownię. Koszty ogrzewania również są ważnym składnikiem czynszu, jednak w tym wyliczeniu będziemy musieli je pominąć ze względu na fakt, że w przypadku budynków wielorodzinnych fakturę za ciepło dostaje administrator i to on rozlicza się z mieszkańcami, na podstawie przyjętego regulaminu. Mieszkańcy płacą nie tylko za ciepło w swoich domach, ale również m.in. za ogrzanie części wspólnych, a opłata jest uzależniona m.in. od liczby ścian zewnętrznych mieszkania, czy piętra.

Podatek od nieruchomości

Ważnym kosztem, jaki ponosi właściciel nieruchomości w związku z utrzymaniem mieszkania jest podatek od nieruchomości. W Warszawie stawka za metr kwadratowy mieszkalnej powierzchni użytkowej wynosi 0,81 zł. Nasza rodzina zapłaci więc 40 zł i 50 groszy podatku.  Tyle samo płacą mieszkańcy Krakowa i Poznania. We Wrocławiu stawka jest minimalnie niższa – wynosi 0,80 zł, a więc koszt to też 40 zł.

Podsumowanie:

Zakładając, że nasza rodzina wynajmuje mieszkanie po przeciętnych cenach rynkowych, do tego opłaca czynsz administracyjny (obliczony na podstawie stawek za mieszkania komunalne) wraz z takimi elementami składowymi jak woda i śmieci, najdroższym miastem pod względem kosztów życia związanych z mieszkaniem okazuje się Warszawa. Całościowy koszt, który uzyskaliśmy, wynosi 2421 zł. Do tego należy dodać roczną opłatę za podatek od nieruchomości – w wysokości de facto takiej samej dla wszystkich analizowanych miast.

Ważne zastrzeżenie – dokonując całościowego bilansu wzięliśmy pod uwagę te podwyżki stawek, które wejdą w życie w najbliższym czasie, a o których już wiadomo – chodzi o opłaty za śmieci w Krakowie i Wrocławiu.

Drugim po Warszawie miastem pod względem poziomu kosztów utrzymania okazuje się Wrocław, z kwotą 2150 zł. Nieznacznie taniej jest w Krakowie – 2126 zł. Bezkonkurencyjny okazuje się natomiast Poznań. To miasto wygrywa w naszej kwalifikacji z kosztem miesięcznym wynoszącym 1836 zł.

Skąd tak niskie koszty? Wynikają one oczywiście z niskich stawek najmu mieszkań w stolicy Wielkopolski, wyraźnie niższych niż w pozostałych miastach.

A jak przedstawiałyby się koszty utrzymania, gdybyśmy odjęli czynsze najmu?

W takim przypadku po podliczeniu czynszu administracyjnego opartego na bazowych stawkach mieszkań komunalnych oraz opłat za zimną wodę i ścieki oraz wywóz śmieci, wszystko wywraca się do góry nogami.  Najtańszym miastem pod względem kosztów okazuje się… Warszawa! Tu całość tych opłat wyniosłaby 530, zł nieco więcej zapłacą mieszkańcy Poznania – 536 zł, Wrocławia – 550 zł. Natomiast najwyższe koszty okazuje się mieć Kraków. Tu utrzymanie takiego mieszkania kosztowałoby 626 zł.

Podsumowanie:

Z powyższego wyliczenia wynika przede wszystkim fakt, że największe przełożenie na koszty mają czynsze najmu. Jeśli chodzi o opłaty lokalne i stawki czynszowe – są one dość zbliżone. Na wysoki wynik mają wpływ składowe. Wrocław ma wysokie ceny wody, Kraków – stawki czynszów za mieszkania komunalne, z kolei Warszawa ma niskie bazowe stawki czynszów. Należy jednak pamiętać, że nie uwzględniliśmy wszystkich opłat ani zmiennych. W wyliczeniu brak stawek za podgrzanie wody i ciepło sieciowe. Na koszty życia niebagatelny wpływ ma też cena prądu, który jednak zazwyczaj rozlicza się osobno. Z kolei czynsze mieszkań komunalnych uzależnione są od polityki miejskiej w tym zakresie- w szczególności liczby oraz wysokości ulg i rabatów.

Więcej informacji: RynekPierwotny.pl