Rozdział 1 Określanie wartości nieruchomości
Rozdział 1
Określanie wartości nieruchomości
Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziaÅ‚u stosuje siÄ™ do wszystkich nieruchomoÅ›ci, bez wzglÄ™du na ich rodzaj, poÅ‚ożenie i przeznaczenie, a także bez wzglÄ™du na podmiot wÅ‚asnoÅ›ci i cel wyceny, z wyłączeniem okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci w zwiÄ…zku z realizacjÄ… ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.
Art. 150.
1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
4) (uchylony);
5) okreÅ›lenia innych rodzajów wartoÅ›ci przewidzianych w odrÄ™bnych przepisach.
2. Wartość rynkowÄ… okreÅ›la siÄ™ dla nieruchomoÅ›ci, które sÄ… lub mogÄ… być przedmiotem obrotu.
3. Wartość odtworzeniowÄ… okreÅ›la siÄ™ dla nieruchomoÅ›ci, które ze wzglÄ™du na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie sÄ… lub nie mogÄ… być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagajÄ… tego przepisy szczególne.
4. Wartość katastralnÄ… nieruchomoÅ›ci ustala siÄ™ dla nieruchomoÅ›ci, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomoÅ›ci. Zasady i tryb ustalania tej wartoÅ›ci regulujÄ… przepisy rozdziaÅ‚u 2 niniejszego dziaÅ‚u.
5. OkreÅ›lenia wartoÅ›ci wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonujÄ… rzeczoznawcy majÄ…tkowi, o których mowa w przepisach rozdziaÅ‚u 1 dziaÅ‚u V.
6. (uchylony).
Art. 151.
. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upÅ‚ynÄ…Å‚ czas niezbÄ™dny do wyeksponowania nieruchomoÅ›ci na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
2. Wartość odtworzeniowa nieruchomoÅ›ci jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzglÄ™dnieniem stopnia zużycia.
3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.
Art. 152.
1. Sposoby okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci, stanowiÄ…ce podejÅ›cia do ich wyceny, sÄ… uzależnione od przyjÄ™tych rodzajów czynników wpÅ‚ywajÄ…cych na wartość nieruchomoÅ›ci.
2. Wyceny nieruchomoÅ›ci dokonuje siÄ™ przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierajÄ…cego elementy podejść poprzednich.
3. Przy zastosowaniu podejÅ›cia porównawczego lub dochodowego okreÅ›la siÄ™ wartość rynkowÄ… nieruchomoÅ›ci. Jeżeli istniejÄ…ce uwarunkowania nie pozwalajÄ… na zastosowanie podejÅ›cia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkowÄ… nieruchomoÅ›ci okreÅ›la siÄ™ w podejÅ›ciu mieszanym. Przy zastosowaniu podejÅ›cia kosztowego okreÅ›la siÄ™ wartość odtworzeniowÄ… nieruchomoÅ›ci.
Art. 153.
1. PodejÅ›cie porównawcze polega na okreÅ›leniu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zaÅ‚ożeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomoÅ›ci podobne, które byÅ‚y przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje siÄ™ ze wzglÄ™du na cechy różniÄ…ce nieruchomoÅ›ci podobne od nieruchomoÅ›ci wycenianej oraz uwzglÄ™dnia siÄ™ zmiany poziomu cen wskutek upÅ‚ywu czasu. PodejÅ›cie porównawcze stosuje siÄ™, jeżeli sÄ… znane ceny i cechy nieruchomoÅ›ci podobnych do nieruchomoÅ›ci wycenianej.
2. PodejÅ›cie dochodowe polega na okreÅ›laniu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zaÅ‚ożeniu, że jej nabywca zapÅ‚aci za niÄ… cenÄ™, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomoÅ›ci. Stosuje siÄ™ je przy wycenie nieruchomoÅ›ci przynoszÄ…cych lub mogÄ…cych przynosić dochód.
3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.
Art. 154.
1. Wyboru wÅ‚aÅ›ciwego podejÅ›cia oraz metody i techniki szacowania nieruchomoÅ›ci dokonuje rzeczoznawca majÄ…tkowy, uwzglÄ™dniajÄ…c w szczególnoÅ›ci cel wyceny, rodzaj i poÅ‚ożenie nieruchomoÅ›ci, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomoÅ›ci oraz dostÄ™pne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomoÅ›ci podobnych.
2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomoÅ›ci ustala siÄ™ na podstawie studium uwarunkowaÅ„ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzglÄ™dnia siÄ™ faktyczny sposób użytkowania nieruchomoÅ›ci.
Art. 155.
1. Przy szacowaniu nieruchomoÅ›ci wykorzystuje siÄ™ wszelkie, niezbÄ™dne i dostÄ™pne dane o nieruchomoÅ›ciach, zawarte w szczególnoÅ›ci w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;
3b) rejestrach zabytków;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowaÅ„ i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowÄ™;
6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;
6a) dokumentach bÄ™dÄ…cych w posiadaniu agencji, którym Skarb PaÅ„stwa powierzyÅ‚, w drodze ustaw, wykonywanie prawa wÅ‚asnoÅ›ci i innych praw rzeczowych na jego rzecz;
6b) w aktach notarialnych znajdujÄ…cych siÄ™ w posiadaniu spóÅ‚dzielni mieszkaniowych, dotyczÄ…cych zbywania spóÅ‚dzielczych praw do lokali;
7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, bÄ™dÄ…cych podstawÄ… wpisu do ksiÄ…g wieczystych, rejestrów wchodzÄ…cych w skÅ‚ad operatu katastralnego, a także w wyciÄ…gach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomoÅ›ci;
8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.
2. Wykorzystane w operacie szacunkowym dane poÅ›wiadczone przez rzeczoznawcÄ™ majÄ…tkowego mogÄ… mieć formÄ™ wypisów i wyrysów z dokumentów lub rejestrów, o których mowa w ust. 1.
3. WÅ‚aÅ›ciwe organy, agencje, o których mowa w ust. 1 pkt 6a, spóÅ‚dzielnie mieszkaniowe, sÄ…dy oraz urzÄ™dy skarbowe sÄ… obowiÄ…zane udostÄ™pniać rzeczoznawcom majÄ…tkowym dane okreÅ›lone w ust. 1.
4. Przy wycenie nieruchomoÅ›ci na potrzeby zwiÄ…zane w szczególnoÅ›ci z pozbawieniem lub ograniczeniem praw do nieruchomoÅ›ci, a także z ponoszeniem ciężarów i Å›wiadczeÅ„ publicznych, w tym podatków, rzeczoznawca majÄ…tkowy dziaÅ‚ajÄ…cy na zlecenie organów administracji publicznej lub sÄ…dów ma prawo wstÄ™pu na nieruchomość bÄ™dÄ…cÄ… przedmiotem wyceny oraz dokonywania niezbÄ™dnych czynnoÅ›ci zwiÄ…zanych z szacowaniem nieruchomoÅ›ci.
Art. 156.
1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
1a. Organ administracji publicznej, który zleciÅ‚ rzeczoznawcy majÄ…tkowemu sporzÄ…dzenie operatu szacunkowego, jest obowiÄ…zany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglÄ…danie tego operatu oraz sporzÄ…dzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporzÄ…dzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.
2. Rzeczoznawca majÄ…tkowy nie ponosi odpowiedzialnoÅ›ci za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego zostaÅ‚ sporzÄ…dzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego zostaÅ‚ sporzÄ…dzony, przez okres 12 miesiÄ™cy od daty jego sporzÄ…dzenia, chyba że wystÄ…piÅ‚y zmiany uwarunkowaÅ„ prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.
4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upÅ‚ywie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualnoÅ›ci przez rzeczoznawcÄ™ majÄ…tkowego. Potwierdzenie aktualnoÅ›ci operatu nastÄ™puje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcÄ™, który go sporzÄ…dziÅ‚.
5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszajÄ… uregulowaÅ„ wynikajÄ…cych z przepisów odrÄ™bnych.
Art. 157.
. Oceny prawidÅ‚owoÅ›ci sporzÄ…dzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majÄ…tkowych w terminie nie dÅ‚uższym niż 2 miesiÄ…ce od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, majÄ…c na wzglÄ™dzie nastÄ™pujÄ…ce zasady:
1) organizacja zawodowa wyznacza zespóÅ‚ oceniajÄ…cy w skÅ‚adzie co najmniej 2 rzeczoznawców majÄ…tkowych;
2) w ocenie nie mogÄ… brać udziaÅ‚u rzeczoznawcy majÄ…tkowi, wobec których zachodzÄ… przesÅ‚anki wymienione w art. 24 Kodeksu postÄ™powania administracyjnego lub inne przesÅ‚anki, które mogÄ… budzić uzasadnione wÄ…tpliwoÅ›ci co do ich bezstronnoÅ›ci.
1a. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego zostaÅ‚a wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesiÄ™cy na swojej stronie internetowej informacjÄ™ o tej ocenie.
2. SporzÄ…dzenie przez innego rzeczoznawcÄ™ majÄ…tkowego wyceny tej samej nieruchomoÅ›ci w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidÅ‚owoÅ›ci sporzÄ…dzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.
4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje siÄ™ odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych okreÅ›lajÄ…cych wartość tej samej nieruchomoÅ›ci dla tożsamego celu wyceny.
Art. 158. Rzeczoznawcy majÄ…tkowi przekazujÄ…, z uwzglÄ™dnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzÄ…cym kataster nieruchomoÅ›ci wyciÄ…gi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierajÄ…ce okreÅ›lenie celu wyceny, opisy nieruchomoÅ›ci oraz ich wartoÅ›ci, w terminie 3 miesiÄ™cy od dnia ich sporzÄ…dzenia.
Art. 159. Rada Ministrów okreÅ›li, w drodze rozporzÄ…dzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomoÅ›ci, sposoby okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci, wartoÅ›ci nakÅ‚adów i szkód na nieruchomoÅ›ci oraz sposób sporzÄ…dzania, formÄ™ i treść operatu szacunkowego, uwzglÄ™dniajÄ…c:
1) sposoby okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;
2) sposoby okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci dla różnych celów;
3) sposoby okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci jako przedmiotu różnych praw;
4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;
5) rodzaje nakÅ‚adów na nieruchomoÅ›ci;
6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualnoÅ›ci;
7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.