Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004r stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przeleje na nią takie uprawnienia.

W przedmiotowej sprawie firma deweloperska wybudowała i sprzedał członkom wspólnoty mieszkania w domu wielorodzinnym. Po zasiedleniu budynku okazało się, że ma on liczne wady. Wspólnota mieszkaniowa zleciła opracowanie opinii technicznej i na jej podstawie wystąpiła do dewelopera o usunięcie wad budynku w ramach uprawnień z tytułu rękojmi.
Sprawa trafiła do sądu, który zasądził na rzecz wspólnoty mieszkaniowej określoną kwotę z racji już poniesionych wydatków na naprawę i zobowiązał dewelopera do naprawy wad, które zostały wycenione na ponad 100 tys. zł.
W II instancji, do której trafiła sprawa, sąd powziął natomiast wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi sprzedawcy roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Według sądu bezsporne byłoby, gdyby się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota mieszkaniowa jako całość, a nie poszczególni jej członkowie. W odniesieniu jednak do uprawnień z rękojmi i odszkodowawczych wydało się to sądowi wątpliwe.

Sn w uchwale uznał, wątpliwości za słuszne. Jego zdaniem wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie może więc też występować z tymi roszczeniami przeciwko sprzedawcy do sądu.
SN wskazał w uchwale formułę pozwalającą na zajęcie się tą sprawą przez wspólnotę i wyręczenie w tym swoich członków. Według sądu wspólnota mieszkaniowa będzie mogła to zrobić, jeśli właściciele scedują na nią swoje roszczenia.

Uchwała SN z dnia 23.09.2004r III CZP 48/04