Polish English German
Baza firm Dodaj firmę
Zapisz się na bezpłatny newsletter:
  Twój e-mail:

Pochwal się swoim profesjonalizmem

 

E-learning
Podnoszenie kwalifikacji
Internetowa
giełda nieruchomości
aktualności
Poradnik ekspertów
formularz zapytania



Strona główna | Rynek Nieruchomości | Artykuły tematyczne | MNIEJSZE RESTRYKCJE DOTYCZĄCE BUDÓW NA GRUNTACH ROLNYCH I LEŚNYCH

MNIEJSZE RESTRYKCJE DOTYCZĄCE BUDÓW NA GRUNTACH ROLNYCH I LEŚNYCH (2010-05-26)

     Od poprzedniego roku właścicielom gruntów rolnych, położonych w granicach administracyjnych miast, łatwiej jest prowadzić inwestycje budowlane. Wynika to z nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. 2008 nr 237, poz. 1657, z późn. zm.). Głównym założeniem nowelizowanej ustawy była ochrona tych gruntów poprzez ograniczanie przekształceń gruntów na cele budowlane. Zmiany obowiązujące od 2009 roku wyjmują spod ochrony grunty rolne położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty rolne klasy gorszej jakości (klasy IV-VI) na obszarach wiejskich.

     Zakres zmian wydaje się być znaczący, wynika to z faktu, iż w wielu miastach Polski wciąż znaczną powierzchnię miasta stanowią grunty rolne (patrz tabela/wykres). Wiąże się to z możliwością płacenia podatku rolnego, znacznie niższego od podatku od nieruchomości, którym obciążani są właściciele nieruchomości innych niż rolne czy leśne. W takiej sytuacji możliwe jest również wzniesienie budynku o charakterze zabudowy zagrodowej. Co więcej, właścicielom gruntów rolnych, faktycznie uprawiających ziemię w granicach miast, przyznawane są dopłaty unijne.Procentowy udział gruntów rolnych w całkowitej powierzchni wybranych miast. 

Lp. Miasto Udział %
1. Łódź 36%
2. Wrocław 33%
3. Kraków 32%
4. Poznań 31%
5. Warszawa 28%
6. Trójmiasto 26%
7. Olsztyn 24%
8. Szczecin 15%
9. Katowice 14%
10. Rzeszów 13%

 

     Z drugiej jednak strony spora część właścicieli działek rolnych jest zainteresowana przekształceniem swoich gruntów na cele budowlane. Zmiana statusu przeznaczenia działki może prowadzić do znacznego wzrostu wartości tych terenów, gdyż lokalizacja sporej liczby tych gruntów stanowi często bardzo atrakcyjne miejsce do zamieszkania lub prowadzenia działalności gospodarczej.

     Nowelizacja nie prowadzi do samoczynnego przekształcania się gruntów rolnych na budowlane, lecz znacznie ułatwia ten proces. Właściciele chcący utrzymać obecny status gruntu nie muszą się obawiać konieczności płacenia podatku od nieruchomości zamiast rolnego. Zmiana taka może nastąpić jedynie w przypadku uchwalenia przez Radę Miasta zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dotyczących przeznaczenia gruntów. Taka sytuacja była możliwa już przed nowelizacją, więc w tym zakresie zmiana ustawy nie wnosi nic nowego.

     Jednak jeżeli właściciel chciałby coś wybudować na swojej działce rolnej, musi zgłosić się do Urzędu Miasta i upewnić się, czy jego nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a jeśli tak, to jak określa on status jego działki. Gdy  jest on zgodny z intencjami inwestora, procedura jest już prosta. Wystarczy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę i rozpocząć planowaną inwestycję.

     Sytuacja komplikuje się z chwilą, gdy postanowienia planu są rozbieżne z wolą właściciela gruntu. Należy wtedy złożyć do magistratu wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego.

     Gmina nie ma obowiązku uchwalenia miejscowych planów zagospodarowania, w wyniku czego częstą sytuacją w wielu miastach Polski jest ich zupełny lub częściowy brak. Gdy dana działka w ogóle nie jest objęta planem miejscowym, inwestor powinien zgłosić się z wnioskiem o wydanie decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Wymogiem uzyskania decyzji  jest konieczność spełnienia przez daną nieruchomość gruntową kryteriów określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2004r. nr 6, poz. 41z późn. zm.).

     Niezależnie jednak od planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli zmiana przeznaczenia na inne niż rolne dotyczy gruntów rolnych zaklasyfikowanych jako użytki rolne IV klasy, których zwarta powierzchnia przekracza 1 ha lub też V i VI klasy, jednakże wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (nie mineralnego) i z torfowisk o zwartym obszarze nie przekraczającym 1 ha, wymagana jest zgoda marszałka województwa.

Kryteria tam zawarte wymagają m.in. projektowanego lub istniejącego uzbrojenia terenu, które wystarcza do użytkowania domu położonego na tym terenie oraz dostępu działki do drogi publicznej. I tu ustawodawcy wydają się być niekonsekwentni, gdyż nowelizacja nie wyjmuje spod ochrony dróg dojazdowych do gruntów rolnych. Może to spowodować znaczne utrudnienia w realizacji inwestycji. W takim wypadku konieczne jest uzyskanie decyzji o odrolnieniu kawałka drogi dojazdowej, co wiąże się z bardzo czasochłonnymi i żmudnymi procedurami.

     Podczas ustalania warunków zabudowy warto zwrócić uwagę na odpowiednie otoczenie, gdyż działka nie może zostać zabudowana, jeśli w sąsiedztwie nie znajduje się chociaż jedna zabudowana parcela. Ustawa o planowaniu nie definiuje jednak działki sąsiedniej. Decyzja, co należy rozumieć przez to pojęcie, zależy więc tylko od urzędnika. Jeżeli inwestor zdobędzie taką decyzję, grunt zmienia charakter na inwestycyjny, a sama działka zyskuje na wartości. Po otrzymaniu postanowienia zatwierdzającego,  inwestor musi już tylko postarać się o pozwolenie na budowę.

     Na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, iż nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wprowadza znaczne ułatwienia dla właścicieli gruntów rolnych chcących przeprowadzić na nich inwestycję budowlaną. Niedopatrzenia twórców tej ustawy prowadzą jednak do znacznych komplikacji w tym zakresie.

Łukasz Pawlas

 

 

 

 

 

Łukasz Pawlas
(Studenckie Koło Naukowe „Nieruchomości", AE Katowice)


Nadzór merytoryczny nad treścią artykułu sprawował Instytut Gospodarki Nieruchomościami

 © Wszystkie prawa zastrzeżone
Żadna część jak i całość utworów zawartych na stronie www.ign.org.pl nie może być powielana i rozpowszechniania lub dalej rozpowszechniana w jakiejkolwiek formie i w jakikolwiek sposób (w tym także elektroniczny lub mechaniczny lub inny albo na wszelkich polach eksploatacji) włącznie z kopiowaniem, szeroko pojętą digitalizacją, fotokopiowaniem lub kopiowaniem, w tym także zamieszczaniem w Internecie - bez pisemnej zgody Instytutu Gospodarki Nieruchomościami www.ign.org.pl. Jakiekolwiek użycie lub wykorzystanie utworów w całości lub w części bez zgody Instytutu Gospodarki Nieruchomościami lub autorów z naruszeniem prawa jest zabronione pod groźbą kary i może być ścigane prawnie.

Zamknij

Strona ign.org.pl używa plików cookies w celu ułatwienia korzystania ze strony oraz dostosowania treści do preferencji użytkownika. Jeśli nie zgadzasz się na zapisywanie tych plików na dysku Twojego komputera zmień ustawienia swojej przeglądarki. Przeglądając tą stronę zgadzasz się na używanie plików cookies zgodnie z aktualnie stosowanymi ustawieniami przeglądarki internetowej.